法制时空连线咨询记录(咨询律师：殷向东)

　　某女士与开发商签订商品房买卖合同，在新房交房时，开发商要求某女士必须签订开发商拟定好的《业主临时公约》，否则不予交付房屋。某女士按照开发商要求签署了《业主临时公约》，但对《业主临时公约》中的内容并不清楚。房屋交付后在，某女士对新房装璜时，安装防盗窗、太阳能热水器却被物业公司告知，不能违反《业主临时公约》中的约定。此时某女士发现《业主临时公约》中有规定安装防盗窗、太阳能热水器等内容，而且这些内容不合理。

　　某女士疑惑的是：第一，象这样由开发商“逼迫”签订的《业主临时公约》是否有效；第二，物为公司能不能以违反《业主临时公约》约定为由制止某女士装璜。

　　律师观点：通常在商品房买卖过程中，开发商都要求业主在交房前签订《业主临时公约》，业主也不得不签，签订时，业主也不注意《业主临时公约》的内容，但之后如果出现问题，物业公司会使出《业主临时公约》向业主提出各种要求，要求业主遵守《业主临时公约》的规定。业主对此已经习以为常，但为什么要签订《业主临时公约》、《业主临时公约》如何制定、《业主临时公约》条款的效力等等问题，却很少有人去探究。因此某女士提出的问题，带有一定的普遍性，可能是很多业主想过，但没有提出来的问题。

　　对这样一个问题，本律师认为：

　　一、签订《业主临时公约》的法律依据。国务院颁布的《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。”第二十三条第二款规定：“物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”可见开发商制定《业主临时公约》，业主在买受房屋时签订《业主临时公约》是符合法律规定的，而且是业主的法定义务，开发商在交房前要求某女士必须签署《业主临时公约》是符合法律规定的。

　　二、《业主临时公约》中相关条款的效力问题。关于《业主临时公约》的效力问题，我们可以从三个方面来理解。第一，《业主临时公约》能否看作是一个协议(或者)说合同，其能不能由《合同法》的调整。《业主临时公约》是一个约定，但其决不是一个《合同法》所规定的平等主体之间所签订的合同或者说协议。《业主临时公约》与合同的主要区别在于：前者通过法定程序签订的，其内容必须符合同符合法律规定，而合同则是通过平等协商签订的，在合同中可以对自己的权利进行处分，其内容不能违反法律禁止性规定。第二，《业主临时公约》的条款必须符合法律的规定。《物业管理条例》第二十二条，在授予建设单位制定业主临时公约的同时，规定：“建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物为买受人的合法权益。”安徽省《物业管理条例》第二十七条明确规定：“临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。”第三，《业主临时公约》中有侵害物业买受人即业主合法权益的内容是无效的。本律师也发现，有些开发商在制定《业主临时公约》时将物业公司作为一个管理者，而不是服务者，扩大物业公司的管理职能，而不是从维护业主的合法利益，维护业主的整体利益出发制定相关的条款。如何判断《业主临时公约》中相关条款是否侵害了物业买受人即业主合法利益的标准，本律师认为应当以《物权法》第二条及第七条为一个判断的依据。按照《物权法》第二条的规定，房屋的所有权是业主对房屋享有直接支配和排他的权利，房屋的所有权是绝对的权利，但《物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”所以业主在行使房屋的所有权时，不能违反法律，不能损害公共利益和他人的合法权益，还要尊重社会公德。因此《业主临时公约》中规定的业主应当遵守的义务也应当以《物权法》第七条规定的内容为限。如果超出了该部分内容，则不能认为是有效的条款。